전문가 “DSR 등 대출규제로 중장기 영향 지켜봐야”
정부, 준공 후 미분양 직접 매입 및 그린벨트도 해제
매일일보 = 이혜경 기자 | 서울시의 토지거래허가구역(이하 토허제) 해제 이후 강남 3구(강남·송파·서초)를 중심으로 집값이 폭등 양상을 보이고 있는 가운데, 한국은행의 기준금리 인하까지 맞물리며 이같은 반등 국면이 주변 지역으로까지 확산될지 주목된다. 토허제 해제와 금리인하 여파가 잠실·삼성·대치·청담(이하 잠·삼·대·청) 지역을 넘어 강남4구까지 확산되고 이후 성남·용인·과천·하남 등 서울과 인접한 수도권 인기 지역 일대로 온기가 확산될 것이란 낙관론도 있지만 이같은 흐름은 일시적인 시장 과열 현상이며 장기적으로는 여전히 대출규제 등으로 시장 정상화를 찾아갈 것이란 전망도 나왔다.
3일 부동산업계에 따르면 토허제가 해제된 지난달 12일 이후로 잠·삼·대·청 등 해제 대상 지역의 집값은 큰 폭으로 상승 중인 것으로 나타났다. 실제 한국부동산원의 2월 넷째 주 전국 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구)의 아파트 가격 상승률은 0.36%로, 지난 2024년 8월 넷째 주(0.37%) 이후 최대 상승 폭을 기록했다.
이는 그동안 갭투자(전세끼고 매매)가 불가능했던 잠·삼·대·청 일대에 투자수요가 쏠린 것은 토허제 해제가 직접적인 영향을 미친 것으로 풀이된다. 향후 이러한 갭투자 등 투자 수요가 유입되면서 잠실 일대 아파트들은 반포 일대 아파트와 키맞추기에 들어갈 것이란 기대감이 크다. 다만 이는 그간 눌려 있던 가격이 해제 이후 일시적인 상승이 작용한 것으로 중장기적인 영향은 지켜볼 필요가 있다는 의견도 나왔다.
양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “현재 잠실·삼성·대치·청담동은 신축 아파트의 희소성이 높은 지역으로, 규제 해제 후 매수세가 늘어나면서 단기적인 가격 상승 압력이 작용할 수 있다”라며 “그러나 여전히 투기과열지구로 묶여 있으며, 추가로 시행될 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계와 대내외적인 경제 불확실성 등으로 해제의 효과가 희석될 수 있고 시간이 흐르면서 점진적으로 정상화를 찾아갈 것으로 본다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “가격을 인위적으로 억눌러 놓았다가 없어지면 시세에 맞춰 다시 가격이 변동하는 것을 부작용이라고 표현하기는 적절치 않다”라며 “현재는 대출규제·환율·거래위축·기준금리 등이 시장에 더 큰 영향을 주고 있다”고 설명했다.
이러한 가운데 지난달 25일 한국은행이 기준금리를 3.00%에서 2.75%로 0.25%포인트(p) 인하하며 향후 강남 지역 아파트값 상승을 더욱 부추길 수 있다는 우려도 나왔다.
양 팀장은 “기준금리 인하와 맞물려 토허제 해제 효과가 반영되고 있는 잠실 등의 지역의 아파트 매입 수요가 늘 수 있다”라며 “압구정·반포·성수동 등 한강변 초고가 아파트 시장도 DSR 규제 영향을 덜 받으며 현금 부자들의 매수세가 증가할 가능성이 크고 시장을 선도하는 흐름이 지속될 것”이라고 말했다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “최근 토허제 해제로 서울 강남 집값이 비정상적으로 급등하는 상황에서 금리인하가 기름을 부어버리지 않을까 하는 걱정이 나오고 있다”라며 “수도권 매수대기자들은 불안한 마음에 서둘러 사자며 수도권까지 움직임이 감지되고 있다. 예상보다 빠른 거래증가로 인해 가계부채가 다시 증가세로 돌아가는 것은 시간문제다”라고 우려했다.
한편 토허제 해제와 금리인하 여파가 서울 전역으로 번지기 위해선 추가 금리인하가 필요하다는 의견도 나왔다. 앞서 한국은행은 가계부채와 환율 재급등 가능성을 주시하면서 추가 금리인하를 결정하겠다고 예고했다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “토허제 해제로 강남의 거래량이 늘어가고 금리인하와 맞물리면서 상승 분위기가 한강을 건너 서울 전역으로까지 퍼져나갈 가능성이 높다. 그러기 위해선 금리가 더 내려가야 한다”라며 “금리인하 예고에 실수요자들이 내 집 마련에 나선다면 1분기에 우상향하는 가격이 2분기에는 서울 전역에 일어날 것으로 본다”고 전망했다.
이처럼 정부의 규제 해제와 금리인하의 영향으로 서울은 강남권을 중심으로 활기를 되찾고 있지만, 지방은 과잉 공급으로 미분양 주택이 쌓여 있어 서울과 지방 간 양극화가 더 심화될 수 있다는 우려가 나왔다. 정부가 지방 미분양을 해소하고 건설경기 회복을 위해 한국토지주택공사(LH) 직매입과 개발제한구역(그린벨트) 해제 카드를 꺼내 보였지만 수요 유입이 안 되는 상황에서 한계가 있을 것이란 지적이다.
송승현 도시와 경제 대표는 “강남을 비롯한 마포·용산·성동 지역은 집값이 상승하겠지만 지방은 인구감소와 산업 위축으로 미분양이 해소되기엔 시간이 필요할 것”이라며 “그린벨트 해제와 LH의 미분양 물량 매입이 도움이 될 순 있겠으나 지속적인 영향을 미치기에는 제한적일 것”이라고 내다봤다.
